Нерухомість любить продаватися в тиші та спокої. З початком війни ці відчуття для багатьох стали розкішшю, як і придбання колись доступних квадратних метрів. Будівництво стало однією з галузей бізнесу, що в повній мірі відчула на собі подих війни. Навіть в Івано-Франківську, який, на щастя, не зазнав відчутних атак ворога, ринок нерухомості цілком перекроївся. Змінилося усе: запити клієнтів, структура ринку та, звісно, ціни на житло.
Як саме чергова криза вплинула на одну із найпотужніших бізнесових арен Івано-Франківська та чого чекати від неї тим, хто планує операції із нерухомістю в цьому році – з’ясовував «Західний кур’єр».
Нові клієнти
З початком повномасштабної війни ринок нерухомості завмер, занурившись у чергову кризу. Будівельні майданчики всіх, без винятку, девелоперів Івано-Франківська зупинили роботу. Ринок зарухався лише за кілька місяців, зате досить активно.
«Після двомісячного періоду застою, на ринку почався ажіотаж, який, певною мірою, триває і досі, – розповідає власник агентства нерухомості «Мегаполіс» Олександр Гарбуз. – При кожній кризі, чи то коронавірус чи війна, на ринку виділяються два нові сегменти покупців – ті, хто хоче швидко продати майно, бо планує виїхати чи просто потребує коштів, та ті, хто думає, як не втратити заощадження та вкладає їх в нерухомість».
Крім того, ринок Івано-Франківська розширився за рахунок внутрішньо переміщених осіб, які отримали компенсації за зруйноване житло, та покупців з регіонів, що перебувають під активними обстрілами.
«Є багато клієнтів з інших областей, які в Івано-Франківську не живуть, але купують квартиру «на всяк випадок», якщо в них «прилетить» чи ситуація з обстрілами погіршиться. А поки цього не сталося, вони заробляють на оренді, бо зараз це дуже прибуткові інвестиції», – каже Олександр Гарбуз.
Цю статистику підтверджує директор БК «Галицький двір» Василь Друк. За його словами, ВПО нині складають основний сегмент покупців. За рахунок переселенців суттєво зріс попит на готові квартири у новобудовах з ремонтом. Вони активізували ринок нерухомості не тільки Івано-Франківська, а й Західної України загалом.
«На стадії зведення в нас є об’єкти в Трускавці, в Мукачево, які ми запустили вже після війни. До повномасштабного вторгнення там будівництво практично не велося, ми одні з перший зайшли на цей ринок. В Трускавці дуже багато квартир купують жителі Києва та Київської області», – каже Василь Друк.
Активними учасниками ринку стали військовослужбовці та ветерани війни, які отримали компенсації.
«Воїни часто беруть житло під розтермінування, будівельні компанії йдуть їм назустріч, роблять знижки. Хтось з бійців також розглядає купівлю нерухомості, як інвестицію для стабільного доходу сім’ї в тилу. Було навіть кілька випадків, коли до нас зверталися члени сімей загиблих, які хотіли вкласти грошову компенсацію в нерухомість. Для цього ми розробляли їм окремий план та складали інвестиційний портфель», – додає Олександр Гарбуз.
Інший чинник, який пожвавлює ринок нерухомості – державна програма іпотеки «єОселя». Однак, згідно з даними всеукраїнського інтернет-порталу ринку нерухомості ЛУН, в Івано-Франківську поки доступні лише 8 пропозицій по цій платформі.
«Програма працює, але покупців наразі більше, ніж продавців. Щоб доєднатись до програми, будівельна компанія має акредитувати кожен окремий об’єкт. Це досить складний і бюрократичний процес, який, до того ж, змушує забудівників працювати повністю «в білу»», – роз’яснює Олександр Гарбуз.
Заробітчан замінили інвестори
Великим потрясінням для ринку нерухомості Івано-Франківська став відкол заробітчан від клієнтського сегменту. За словами Василя Друка, в довоєнний період вони у різні часи складали 60-80% покупців нерухомості і забезпечували стабільність роботи будівельного бізнесу. Зараз заробітчани складають не більше 10% покупців.
За словами маркетолога ПП «БК «Ярковиця»» Ігоря Землякова, заповнити таке провалля дуже складно, бо ця категорія населення довгі роки була «стовпом» ринку нерухомості Прикарпаття.
«Заробітчани поколіннями були основними інвесторами нерухомості Івано-Франківська, прив’язаними до регіону ментально. Це було особливістю нашого ринку. Всі, хто працював закордоном, вкладали в житло на батьківщині, бо мали впевненість, що повернуться сюди після закінчення трудової діяльності. Сьогодні цієї впевненості немає, тому немає й інвестицій», – зазначає Ігор Земляков.
Втрачену нішу клієнтів поступово заповнюють нові учасники ринку – інвестори, які купують нерухомість у місті з метою прибутку. Ця тенденція існувала в нерухомості завжди, але нині вона формується як окремий напрям, а його учасники, як сегмент покупців.
«Раніше на цю опцію не було активного запиту, але зараз ринок дуже інвестиційно привабливий. Тому деякі будівельні компанії активно працюють на розбудову цього напрямку. Формують окремі цільові аудиторії, рекламують свої послуги саме з точки зору купівлі нерухомості для комерційного заробітку», – каже Ігор Земляков.
Ця пропозиція знайшла жвавий відгук серед немісцевих покупців, особливо з зон активного ведення бойових дій. Для них це можливість мати «запасний аеродром» у вигляді квартири в місті, віддаленому від лінії фронту. При цьому отримувати щомісячний пасивний заробіток у вигляді оренди.
«В мене є постійні клієнти з Чергінова, які у своєму місті трикімнатну квартиру в центральній частині ще в довоєнний час здавали за 2 тисячі гривень, з регулярними простоями. Час окупності таких інвестицій десь 40 років. А в Івано-Франківську оренда «одинички» коштує 10 тисяч. Відтак, у нас повністю повернути вкладене можна за 10 років, а то і швидше», – пояснює Олександр Гарбуз.
За словами Ігоря Землякова, активізувався також напрямок перепродажу квартир. Ціна житла від етапу «котловану» до моменту здачі будинку в експлуатацію, може зрости на 20%, а то і на 30%, якщо йдеться про центр.
«Будинок будується два-три роки. Якщо ціна від «котловану» до здачі зросте на 100 доларів за квадрат, то однокімнатна квартира після перепродажу може принести власнику 4 тисячі доларів прибутку. Якщо зростання відбудеться на 200 доларів чи більше, то рахуйте самі», – каже Ігор Земляков.
Зростання цін неминуче
За рівнем купівельної активності сьогодні ринок нерухомості Івано-Франківська вийшов на довоєнні показники. Прикрощі, з якими забудівники зіткнулися на початку війни – дефіцит матеріалів, відсутність обігових коштів, вдалося подолати. Головною проблемою станом на зараз лишається нестача кваліфікованих працівників. Через дефіцит кадрів забудівники змушені піднімати оплату робітникам. Матеріали теж постійно дорожчають. Тому до кінця року учасники ринку прогнозують неминуче зростання цін на житло.
«Дорожчає все – паливо, енерегоресурси і людська сила. Відповідно, буде рости і ціна квартир», – переконує Василь Друк.
«Якщо до початку повномасштабного вторгнення середня ціна за квадратний метр нерухомості складала 500-600 доларів, то зараз ціни досягли рівня 900-950 доларів в центральній частині. Межу психологічної позначки в 1000 доларів за метр будівельні компанії поки не наважуються переступати. Але, вслід за зростанням собівартості, це може статися невдовзі», – каже Ігор Земляков.
За словами експерта, якщо впродовж року будуть рости в ціні будівельні матеріали, посиляться інфляційні процеси, то здорожчання нерухомості може бути досить відчутним. Якщо політична та економічна ситуація буде більш-менш стабільною, ріст цін також буде помірним.
Олександр Гарбуз вважає, що здорожчання житла відбудеться навіть, якщо війна закінчиться невдовзі.
«Навіть зараз в нас у місті є об’єкти, наполовину продані ще на етапі котловану. Після завершення війни в ринок включаться і заробітчани, і ті, кого стримували ризики військового стану. Учасники будуть змітати з ринку все, провокуючи новий ріст цін», – каже Олександр Гарбуз.
Щодо темпів будівництва, то, за словами Ігоря Землякова, поки не закінчиться війна, будівельні компанії навряд наважаться на запуск нових масштабних житлових масивів. Як виняток, великі проєкти будуть реалізовувати у кілька черг. Паралельно в Івано-Франківську набиратиме обертів протилежний формат будівництва – малоповерхова забудова. Це так звані таунхауси чи невеликі будинки на три-чотири поверхи.
«Ринок залишається щільним. Тому дехто починає міняти підходи, шукати нові цільові аудиторії. Щодо нашої компанії, то ми продовжуємо будувати не тільки житло, а й забезпечувати майбутніх мешканців всією необхідною інфраструктурою: відпочинковою, розважальною, спортивною, соціальною. Перевагою такого підходу є те, що мешканці отримують достатню кількість простору для прогулянок та паркування автомобілів. Створення містечок з окремою інфраструктурою, це наша фішка. На це є запит, тому ринок реагує пропозицією і багато забудівників також будуть намагатися йти цим шляхом», – підсумовує маркетолог ПП «БК Ярковиця».
Оксана ДЕНЕГА
Залишити коментар