Івано-Франківськ активно розбудовується добрі два десятки років. За цей період деякі вулиці змінилися до невпізнання, повиростали нові житлові масиви та мікрорайони. З одного боку, це тішить, бо маємо розвиток міста та економіки в цілому, а також це говорить про спроможність громадян придбати чи орендувати житло. А отже, попит на ринку нерухомості Івано-Франківська постійно є.

Яка роль міського управління з питань держархбудконтролю у дотриманні вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності і чи завжди закон на стороні громади? Про це «Західний кур’єр» розпитав у начальника Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Олега Семківа.

– Часто мешканці наділяють нашу структуру багатьма повноваженнями і відповідно очікують допомоги у всіх напрямках будівництва, реконструкції,  капітальних ремонтів.

У нас є дві основні функції. Контролююча, яку ми здійснюємо на об’єктах будівництва, що перебувають у стадії нового будівництва чи реконструкції. А також ми відповідаємо за здійснення дозвільної і реєстраційної функції. Що це означає? Ми реєструємо документи дозвільного характеру на початок виконання будівельних робіт і реєструємо документи щодо готовності об’єкта, здачі його в експлуатацію. За цю функцію до міського бюджету надійшло за 2022 рік  293 363 грн, а за два місяці цього року – 111 117 грн.

– Зрозуміло, що громада іноді відстоює простір біля своїх будинків, не допускаючи на територію нове будівництво. Чи завжди закон на стороні громади? І чи у цьому питанні є ваша компетенція для реагування, адже суспільство звикло зразу апелювати саме до органів держархбудконтролю, мовляв, усі дозволи йдуть саме від вас?

– Це є типове запитання для усіх. Щоби Управління держархбудконтролю видало дозвіл на початок будівництва, має бути відведена земельна ділянка з цільовим призначенням, видані технічні умови і розроблені проєкти на підключення об’єкта до всіх інженерних мереж. І що найважливіше – має бути розроблений проєкт будівельної частини з його комплексною державною експертизою. В такому випадку відповідальність за це несе головний архітектор проєкту та експертна організація.

І аж коли ці всі документи є, держархбудконтроль видає дозвіл на будівництво.

Зауважу, що зараз у сфері містобудування є дуже позитивне зрушення, яке реально заслуговує похвали, – створення Єдиного реєстру будівельної діяльності.

– А яким чином тепер виглядає реєстрація дозволу на будівництво?

– Електронна система передбачає відсутність будь-якого контакту між замовником будівництва та посадовою особою держархбудконтролю. Тобто законотворець зробив так, щоб будь-яке спілкування в сфері містобудівної діяльності здійснювалося через цей реєстр. Це прогресивний крок у сфері дозвільних процедур.

Всі учасники будівельного ринку – замовники будівництва, архітектори, проєктанти, будівельники, інвентаризатори та експерти – мають свої електронні кабінети. І всі документи, які подаються на отримання дозволу, є в системі. Щоб подати заяву на початок виконання будівельних робіт, замовник вносить через портал «Дія» всю необхідну інформацію, яка є підставою для отримання дозволу. Також у реєстрі відображені такі документи: вихідні дані на проєктування, технічні умови на підключення об’єкта до інженерних мереж, розроблений та затверджений в установленому порядку робочий проєкт, а також висновок комплексної державної експертизи.

Якщо усі дані відповідають одне одному у реєстрі, то підстав для відмови у  реєстрації дозвільного документа у нас немає. Тобто в цьому випадку вплинути на забудовника і відреагувати на скарги мешканців не завжди можливо.

– То тепер Держархбудконтролю стало працювати легше із запровадженням електронного реєстру?

– Так, у частині дозвільних та реєстраційних процедур.

Кому стало гірше працювати? Недобросовісним забудовникам, архітекторам, і всім тим, хто раніше мав можливість у паперовому вигляді вносити різноманітні правки, які зараз неможливо відобразити в загальному реєстрі.

– Минулий рік був складним для всіх і вплинув він і на роботу вашого управління, адже частково був заблокований доступ до реєстру будівельної діяльності. Як вдається вирулювати в умовах воєнного стану?

– Так, минулий рік був складний для цілої країни.

Відповідно, з розумінням до ситуації віднісся і Уряд, який, зокрема, ухвалив постанову  № 303 від 13.03.2022 року, яка наклала мораторій на здійснення контролюючих заходів. Але, як показує сьогодення, не всі з розумінням до цього віднеслися, і маємо багато випадків невідповідності в будівництві.

Зараз маємо лише можливість моніторити ситуацію, виходити на місця і відповідно – для реагування – залучати правоохоронні органи.

Мали і проблеми в роботі реєстру будівельної діяльності, який працює в обмеженому режимі функціонування.

До слова, наш працівник – Роман Бобрис – із початку квітня 2022 року також служить у Збройних силах України.

– Зараз місцеве самоврядування активно штурмує Президента закликами накласти вето на ухвалений Верховною Радою закон № 5655 про реформування сфери містобудівної діяльності. Як запропоновані зміни можуть вплинути на вашу роботу? І під кого писався цей закон, якщо він наробив стільки шуму, що вся країна виступає проти?

– Закон вже пройшов два читання, однак Президент ще його не підписав. Він кардинально змінює взаємовідносини в містобудівній діяльності між держархбудконтролем і забудовниками.

У чому його суть? Наприклад – видача ліцензій. Прописано так, що той орган, який видає ліцензії усім учасникам будівельного ринку (проєктні організації, особи, які здійснюють технічний нагляд, експерти, будівельні організації), видає і ліцензії на здійснення держархбудконтролю.

Цим законом хотіли зробити демонополізацію держархбудконтролю шляхом введення приватного архбудконтролю. Це означає, що забудовник перед отриманням дозволу на виконання будівельних робіт сам визначає, хто у нього буде здійснювати архбудконтроль. А тепер уявіть: забудовник укладає із приватним держархбудконтролем угоду, платить йому гроші, і приватний ДАБК мав би виходити на об’єкт будівництва і накладати на замовника або його підрядника штрафні санкції, вказувати їм на недоліки, призупиняти процеси виконання будівельних робіт. Не може одна і та ж організація, яка уклала угоду і якій платять зарплату, здійснювати незалежний держархбудконтроль на об’єкті будівництва.

Цей закон повністю дискредитує найуспішнішу реформу в Україні – реформу децентралізації.

– Яка роль і функція у цьому органів місцевого самоврядування?

– На жаль, ніяка. Моніторинг і «пасивне споглядання» за процесами ведення будівництва. І у випадку виявлення якихось порушень орган місцевого самоврядування мав би звертатися до приватного держархбудконтролю для того, щоб він вжив відповідні заходи. Звичайно, при розробці цього закону було багато круглих столів, суперечок, дискусій, і всі органи держархбудконтролю, які створені при органах місцевого самоврядування, зауважували, що не буде функція моніторингу позитивно впливати на процес контролю за веденням будівництва.

– Якщо ви виявляєте порушення і накладаєте штраф на забудовників, то чи завжди справно відбувається сплата цього штрафу? Чи мають можливість забудовники уникнути штрафу, подаючи позови до суду?

– У 2022 році наше управління було позбавлене такої можливості, а в 2021 році сплачено до міського бюджету 532, 2 тис. грн.

Але є і такі забудовники, які не погоджуються з штрафом і відповідно оскаржують їх в суді.

– Чи часто в Івано-Франківську узаконюють зведені будівлі уже пост-фактум?

– Під словом «узаконення» треба розуміти, що це норми для узаконення самовільних будівель і споруд класу наслідків СС1. Це є індивідуальна житлова та садибна забудова і об’єкти сільськогосподарського призначення.

По-перше, можливо здати в експлуатацію без дозвільних документів об’єкти індивідуальної житлової та садибної забудови, які збудовані в період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, а будівлі і споруди сільськогосподарського призначення – збудовані до 12 березня 2011 року.

По-друге, площа об’єктів, які підпадають під будівельну амністію, не має перевищувати 300 метрів квадратних для індивідуальних житлових та садових будинків, 100 метрів квадратних – для господарських будівель і споруд.

По-третє, обов’язкова наявність технічного обстеження про можливість безпечної експлуатації об’єкта.

По-четверте, таке «узаконення» відбувається через Реєстр будівельної діяльності.

Якщо такі умови виконуються, то мешканець може за будівельною амністією звернутися до нас тільки за узаконенням вищевказаних будівель і споруд.

Щодо самовільного будівництва об’єктів із класом наслідків СС2 і СС3 – узаконення неможливе.

– В Івано-Франківську почастішали випадки переведення житлової площі на перших поверхах багатоквартирних будинків під комерцію. Часом вони також наражаються на протести мешканців будинків. Наскільки законними є такі кроки?

– Згідно з Конституцією України, кожен власник об’єкта нерухомого майна має право розпоряджатися ним на власний розсуд, якщо це не суперечить чинному законодавству. Є норми, виконання яких обумовлює безпеку проживання мешканців будинку. Якщо є квартира на першому поверсі, немає законних підстав заборонити здійснювати реконструкцію під нежитловий комерційний заклад. Але це не має шкодити мешканцям і має бути діалог із сусідами перед здійсненням реконструкції. Що для цього потрібно?

Для здійснення такої реконструкції потрібно обов’язково отримати містобудівні умови і обмеження. Має бути згода співмешканців будинку на виконання робіт із реконструкції, розроблена проєктна документація, яка має отримати позитивний висновок комплексної державної експертизи та пройти процедуру реєстрації документів дозвільного характеру в органах держархбудконтролю. Безперечно, діяльність такого закладу потім не має бути пов’язаною із виробництвом чи іншими видами діяльності, що передбачатимуть викид шкідливих речовин чи матимуть вплив інших шкідливих факторів на умови проживання мешканців.

– Чи має право власник помешкання здійснити перепланування, скажімо, в новобудові, якщо площа дозволяє із однокімнатної квартири зробити двокімнатну?

– Перепланування, яке не передбачає втручання у несучі конструкції будинку, можна робити без документів дозвільного характеру, які реєструє держархбудконтроль. Однак, це не означає, що взагалі ніяких документів не потрібно. Це не так.

Навіть на здійснення внутрішнього перепланування сертифікований архітектор має розробити проєкт. Не кожна людина може знати, де є перегородка, де є несуча стіна і чи об’єднання двох приміщень в одне або роз’єднання одного на два не порушить конструктиву будинку. Тому не можна самому робити перепланування без розробленої проєктної документації. Це заборонено законом і є велика ймовірність обвалу будинку!

Є багато будинків старої забудови, де немає чітко виражених несучих стін. Там навіть перегородки бувають самонесучими. Тому до цього питання треба ставитися відповідально!

– Які порушення у сфері будівництва найчастіше трапляються у вашій практиці?

– Є дві категорії порушень. Перша категорія відбувається на об’єктах класу наслідків СС1. Це звичайне індивідуальне житлове будівництво, самочинне будівництво, самовільна реконструкція, порушення розривів між об’єктами будівництва, будівництво з порушенням меж земельної ділянки, порушення умов добросусідства, зведення парканів тощо.

Що стосується великих об’єктів класу наслідків СС2, то там зовсім інший характер порушень. Він полягає в тому, що фіксуються порушення проєкту організації робіт, не здійснюється авторський і технічний нагляд, не ведеться виконавча документація на об’єкті, що в подальшому унеможливлює визначити, чи роботи буди здійснені відповідно до затвердженої проєктної документації з дотриманням державних будівельних норм та правил.

Також із практики є багато скарг на реконструкцію приміщень у вже існуючих багатоквартирних житлових будинках без документів дозвільного характеру. Декілька років тому в державі демонополізували діяльність фахівців із проведення технічної інвентаризації та державних реєстраторів об’єктів нерухомого майна. До чого це призвело?

Недобросовісні реєстратори реєстрували майно, в якому відбулася реконструкція за відсутності будь-яких дозвільних документів. Про всі відомі нам факти ми повідомляли правоохоронні органи, які відповідно реагували. Відрадно, що останнім часом це дало позитивні результати і таких випадків майже немає.

– Якщо торкнутися питання дотримання історико-архітектурного опорного плану, то громада міста вважає, що на Валах відбувається будівництво церкви із порушеннями. То скажіть, будь ласка, з точки зору фахівця із держархбудконтролю, чи є там порушення?

– Дозвільний документ на будівництво церкви датований 2007 роком. Відповідно, будівництво тоді відбувалося згідно із проєктом. Після недавніх публікацій у соцмережах ми витребували в забудовника всю документацію (нагадаю, що перевірки заборонені!), після чого будуть зроблені відповідні висновки і повідомлено громадськість.

– Чи видавали ви вже дозвільні документи на нове будівництво відповідно до нових будівельних норм, де має бути передбачено укриття для безпечного перебування людей?

– Маємо недобрий час – повномасштабне вторгнення російської недодержави, що акцентував увагу на будівництві укриттів. З моменту набрання чинності цього закону держархбудконтролем не зареєстровано жодного документа, в якому би не було виконано його вимог. Законом передбачено, що проєктант вже на стадії будівництва має забезпечити наявність споруд подвійного призначення та доступність до них маломобільних груп населення, що зумовлено війною. Ті забудовники, які ще перебувають на стадії проєктування, вже дотримуються всіх вимог, які передбачені чинним законодавством. Хочу зауважити, що ніяких заперечень з боку забудовників не виникає.

– Нещодавно у Туреччині внаслідок землетрусу було зруйновано дуже багато будівель. Наше місто перебуває у зоні можливої сейсмічної активності. Наскільки безпечними і стійкими є наші будинки?

– Так, ми належимо до сейсмічно-активного регіону. Тому проєктні організації при розробці проєктної документації закладають вимоги сейсмічності. Всі робочі проєкти проходять комплексну державну експертизу, під час якої перевіряється повна відповідність документації вимогам державних будівельних норм.

Розмовляв Володимир БОДАК